投資について。１（不動産）の続き。
オサムです、みんなこんばんは。昨日の記事どうだった？
ちょっと、難しいかった？反省！！
投資とは、すこし離れるけど、昨日久しぶりに不動産のこと書いた
から、不動産つながりで今日は書いてみるね。
不動産の価格はどう決まってくるんだろう？
土地の場合は、路線価という指標があって、売買のときはこの
価格を参考にして、決まっていくことが多いです。
みんなはマンションを持ってる？
一番身近なのは、マンションを買うときだよね。
では、マンションの価格は大雑把にいうと、土地の仕入れ値、マンションの建設費
マンションの広告費、マンションの販売経費（人件費）、銀行の金利、
マンション業者の儲けに分類できます。
ここで、我々、消費者はなるべく安く買いたいし業者は高く売りたいよね。
不動産の現場では稀にこんなことも起こることもあります。
とある、マンションギャラリーでの話。
業者「この物件は、ちょっと駅からはありますが、そのかわり学校区はいいですよ、それに、閑静でお子さんの教育にもいいし、静かで落ち着きますよ。」
お客「うーん、そうだけど、ちょっと高くない？７５平米で４５００万円でしょ、この値段だったら、すこしたしたら駅近のマンション買えるじゃないですか。」
業者「まあ、ここは環境だけじゃなくて、最近頻繁に起こる地震に対して、耐震構造でなくて、免震構造のマンションですから、建物そのものの価値がちがうんですよ。」
お客「まあ、地震は心配だから、ここ見にきたんだけどさー。」
業者「そうですよ、地震にたいする建物の構造とか、土地の土壌汚染の問題とか、きちんとクリアしてるかなんて、普通わかりませんでしょ。」
お客「まあ、そうだね、じぁ、いうけどさ、このマンション３０００万円でどう？それだったら、予算内で契約していいよ。」
業者「えー、１５００万円も値引きするんですか、そりゃーちょっと無理ですよ。いくらなんでも。」
お客「そう、そうかなー、じゃあさ、もしさ、１５００万円下がって契約できたら、あなた個人に５０万円謝礼するよ、一度会社に交渉してみてくれない？」
業者「え！！無理だと思いますよ」
お客「言ってみないとわかんないじゃない？ダメモトでいいからさー。ほんとそれで契約できたら５０万円はきちんと払うよ。」
業者「えー、それじゃ、言うだけ言ってみますけど、１５００万円は厳しいと思いますよ。」
お客「まあ、じゃあ交渉してみてよ。」
業者「はい、やってみます、じゃ、上手くいったら、５０万円お願いしますよ。」
お客「うん、それは約束するよ。」
そして、業者は会社で上司に相談する。
業者「３０００万円だったら、契約できます。」
上司「なにー、それじゃ１５００万円ダウンじゃないかー、そりや無理だろー。なんとか、５００万円ダウンくらいで契約しろ！！」
業者「はい、実は私もその線で、交渉したんですが、５００万円ダウンじゃ、契約はしないって、３時間も話たんですが、おそらくその線では無理です。」
上司「３０００万円じゃ、赤字になるだろ、利益は０でも、経費くらいでないとオレの上に通らんよ。」
業者「そうですねー、じゃやっぱり無理だったとお話してみます。でもこのお客さん、与信もＯＫでローンも１００％通るから、残念ですねー！！」
上司「そうかー、うーん。じゃ、なんとか１０００万円ダウンの３５００万円でまとめられるか？それだったら、経費ぶんはでるだろ？」
業者「はい、なんとか、頑張ってみます。」
上司「じゃ、それでまとめてきてくれ、ここまで譲歩したんだから、必ず契約してこいよ！」
業者「はい、なんとかしてきます。」
とこんな会話があるかもしれない。そして、業者はお客さんへ。
業者「ヤッパリ１５００万円ダウンは無理でした、でもなんとか、１０００万円ダウンの３５００万円では了解を得てきました。これがもう限度です、これで契約お願いします。」
お客「そう、１０００万円ダウン、凄いなー。まあ予算これだったらなんとかなるよ。わかった契約する。」
業者「はい、ありがとうございます、あのー、５０万円のほうもお願いしますね。」
お客「わかってる、約束だから、きちんとあなたに払うよ。」
業者「ありがとう、ございます。それでは、ここにサインとご印鑑をお願いします。・・・・」
とこんなこともあるかもしれないのが不動産取引、新築後１年以上たつと、未入居でも不動産の場合中古となります。また、販売が長引くとディベロッパーは銀行への金利、販売経費、広告代金がかさみます。また誰しも人間ですから、お金があるのとないのでは、会社への交渉は雲泥の差がつくでしょう。
１０００万円値引きは住宅ローンの金利を入れると１５００万円以上に相当するでしょう。ものの値段はかなり幅があるようなきがします。
今日は不動産ひとりごとでした。
今日の独り言はあくまでフィクションです。
オサム
投資について。１（不動産）
さあ、今日からテーマ週間の今週のお題は投資。一応不動産は僕の専門。今日は専門の不動産について書いてみよう。僕は今、不動産２物件所有しています。プロだからいい利回り？ＮＯ、ＮＯ。大失敗です。
（汗）一つは茨城県に以前のマイホーム（空家）一つはワンルーム（横浜）これらは、不動産の仕事する前に購入したもの。素人ではやっぱ、不動産の購入は難しいです。このところ、サラリーマンで大家さん、不動産でリタイアという本が、本屋さんにいくといっぱい置いてあります。結論からいうと、オサムはサラリーマン不動産に手をだすべからず！！です、これ本音。例外を書けば、相続でお金が入った、または宝くじが当た
った、そしてキャシュで購入できるサラリーマンは、不動産の立地を選定したうえで購入してもＯＫ。どういう立地？もし、どうしても現金が必要な場合、すぐに買い手がつくところ。オサム的に失敗を繰り返していえることは以上です。では、ローンで大家さんになるのは、どこがいけないの？それはね、税金を払わないといけないから。みんな難しい？例えば、簡単にいうと、２億のアパートを買ったとしょう。銀行から２億借りて
ね。年間賃料が２０００万円としようか、単純にいうと年利１０％だよね。銀行の定期は１％もないから、凄い利回りだよね。ここで問題なのが税金だ、２０００万円の収入があるからね、費用としてこの収入から引けるのは、銀行の金利、不動産の公租公課（固定資産税）減価償却費。おおまかにいうとこれだけなんだ、でもみんな、忘れてはいけないのは、銀行への元本の返済。ざっくり計算してみると、２０００万円から、金利３％
で６０万円固定資産税が都市計画税込みで１．７％で３４万円償却が５００万円としようか。すると、残りは１４０６万円、これに、サラリーマンの所得が合算され税金がかかる。しかし、忘れてはいけない元本の返済が残っている。２億を２０年で単純に割ると年間１０００万円、ごめん本当はエクセル使って説明しないと解りにくいんだけど、購入して１０年くらいはキャシュフローは黒字なんだけど、１５年から２０年の間は赤字、持
ち出しになることが多い。だから、減価償却費が減らないように、不動産を買い続けることになる。不動産の営業が購入者にプレゼンする、試算表はほとんど税金の考慮がない。ためしに、この試算表、個人の所得税、住民税を考慮してくれませんか？そういったら、営業からはおそらく回答は「お客さまの所得は把握できないので」とだいたい逃げるだろう。つまり、減価償却の期間がもっと短いか（鉄筋コンクリート造でも２０年とか）銀行返済は費用にカウントするとか（ありえない）しないと、実際は投資できないのです。自分と土地に
アパートを建てている地主さんでも、実際は相続税対策でしているのが実情です、つまり、借金にて、その借金の資産を相続時に相殺して、相続税を減らす、建物を建て、土地の資産価値を減らす。それが、メインです。現金があって、借り入れがない、または少ないという場合はまた、別です。借金というのは、株の取引の信用取引と実は同じです。投資ではこれをレバレッジ（てこの原理）といいます。２億のアパートを３つ買ったら６億、かりに金利が３％から５％になったら年間１２００万円も現金が消える。あー怖い。
これは自宅を購入することも実は同じ。戦前東京は借家が７割だったんだよ。だって住宅ローンなんてなかったんだ。ブログのみんなは解るだろ、人生なにがあるか解らない！離婚、転勤、実家の破産、事業の倒産、そんなとき、一番邪魔なのは借金だよ。不動産はまた、買ったり、売ったりするときの手数料も高い、まず仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税、司法書士の報酬。こんなにあるんですよ。ああー、もう、不動産屋なのにこんなこと書いちゃって。結論、不動産を買うのに、投資でも自宅でも借金は間違いなく損。
だけど、損を解っていて、その環境を楽しみたいから買う。これはＯＫ。意思と理由がはっきりしてる。僕は最近のリタイアというキーワドに凄い嫌悪感を感じる、この言葉が流行したため我々はまた新たなストレスを抱えることになった、サラリーマン大家もリタイアがキーワードになっている。そういう意味では、神田昌典、本田健の本を読みまくったオサムだが、アンチ本田健、アンチリタイアだ。そしてアンチ情報起業だ。浜崎あゆみのＣＤが３０００円、４０００円なのに、本田さん、神田さん、とか情報起業者のＣＤが５０００円、３００００円は高すぎる。
成功するってナンダローは実は、リタイア、情報起業、成功本へのアンチテーゼのつもりでスタートしたんだ、生きていくことは自分を表現していくことだ、無知な素人から金を巻きあげることじゃない。ごめんちょっと熱くなりすぎた。今日の結論は不動産は借金にて買うと損する。
追記、この先、不動産価格が上がらないという前提で書いています、東京、大阪の一部の地域では、不動産は上昇しています、しかし、ごく一般的なサラリーマンにはあまり関係ないのであえて上記の内容とさせていただきました。簡単にいうと、買ってから、価格が上がるものに投資すべきで下がる可能性が高いものに投資するのはナンセンスということです。
オサム
投資について。
さて、今日から、一週間スタートだね、みんな元気！！？
オサムはかなり元気ですよーーー。
さて、今週はワンテーマについて書いてみよう。
テーマ週間です。
今週のお題は投資。
そう、オサムのもう一つの肩書きはファイナンシャルプランナー。
実はオサムは自分で持っていてこのファイナンシャルプランナーに
ついては、かなり懐疑的だ。
実は、ファイナンシャルプランナーのライフプランの診断用支援ソフトは
いろんな、会社が販売しているんです。
だから、顧客のデータを入力したら、あとはソフトがしてくれます。
また、顧客への投資のアドバイスですが、富裕層はざっくり７割くらいは、
株や、先物取引、不動産投資、債権投資の経験かあり、知識は
おそらく、ファイナンシャルプランナーよりずっと豊富です。
まあ、それをいったら、税理士さんもソフトの入力業務だよ、
という声が聞こえてきそうですが。
ですから、ファイナンシャルプランナーといえども、一番必要なのは、ツール
を生かす、人間力になります。
アメブロには、そうそうたる投資のプロたちがいます。
プロとはその仕事で利益を生み出すひとのことです。
そのプロたちのなかで記事にしていくのは、かなり勇気がいりますが。
会社社長でファイナンシャルプランナーそして投資の失敗経験大の
オサムが語る、投資を今週のお題として明日から書いてみましょう。
オサム
なんの記事を書きましょう？
なんか最近、成功のキーワードから離れているよね。
みんな、ブログの記事書くときどうやって決めるの？
今日は映画見て来たんだ、ナショナル・トレジャー。
そうそう、ニコラス・ケイジのやつ。
アリさんのブログでも紹介されてたし。面白かった。
歩きながら、今日は帰ったら、ブログ何書こうかなー？そう思って
歩いてたんだ、でもこれさ、主婦のかたの今日晩御飯なにしよー？
と同じだよ、とはたと気づいた、そう思わない？
いつも、僕は思うんだけどね、オサムは前世、女じゃなかったか？
そう、思うんですよ。だって、カラオケはユーミン、BOA、ドリカム。
ブログもなんか、書いてることなんかそんな感じしない？
今週は、プライベートブログになってしまった。
来週は、久々、テーマ週間にしていきます。
オサム
有馬温泉下見。
ちょっと、妄想がひどくなっている、オサムです。
今日はいい天気で仕事も速攻終わったので、温泉デートの下見に
有馬に行ってきました。
有馬はまだ山なので、さくらもかなり残っていて、今週だったらGOOD
だったのにと思ったぐらいでした。
有馬は、日本最古の温泉で豊臣秀吉も愛したところです。
温泉地というと、最近は熱海、塩原とか以前に比べて観光客が激減して
いるところが多いですが、有馬も一時期かなり観光客が減ったようですが、
有馬全体で、日帰り客の誘致や、足湯、金の湯、銀の湯といった公共の施設
ALL有馬が一体となった活動で最近は復活している様子です。
今日も、車でぐるっと一周してみましたが、かなりのお客さんが、
温泉街をぶらぶらしていました。
オサムの企画では、まず、三田の牧場で、乗馬のレッスン。
そして、有馬で温泉につかって、汗を流し、会席料理をいただく。
こんな感じでいかがでしょうか？
ハハハ、この通りいくかな？
なにか、いいプランがあったら、オサムに教えてくださいみんな！
オサム
ランチデート。
梅田のヒルトンイーストでランチデートして来ました。
イーストＢ２の”たちばな”歳三さんお勧めの個室グルメ。
豆腐御前をランチでいただきました。
デートは個室いいですねー。
いろいろと話も弾み、今度は温泉の日帰りドライブの約束。
ランチのあと、ドライブデートの洋服を買いになんばパークスへ。
彼女の白のＳＬＫで送ってもらい洋服を買ってきました。
新しい恋の予感？
オサム
接待交際費。
今日は交際費について、書いてみようか。
僕はこの接待交際費で、お客さんと食事をしたり、
クラブ活動をしたり、お中元、お歳暮等のご贈答。
これらの費用にあてています。
まあ、自分の遊び代といわれてしまえば、それまで
なんだけどね。
この交際費には、税法上ある一定のルールがあるんです。
うちの会社にように、小企業は（資本金で区別されます）
年間４００万円までは、その金額の９割が会社の費用として
計上してもよいよ。とされています。それ以上は、費用として
みなされず、利益としてカウントされますので、交際費として
使ってしまって、キャッシュはないのに、税金だけは掛かって
くることになります。大企業はもともと、交際費の控除がない
ため、０円から交際費には税金が課税されます。
OsamuBlogの読者はホステスさん秘書さんが多いですが、
この、接待交際費が青天井に経費として認めて貰えたら、
社長天国、ホステスはもっと天国、エルメス、ヴィトン、シャネル
フェラガモ、マックスマーラ、ブルガリ、ブランドはもっと、もっと天国
になるでしょう、大企業では、ある程度株主という存在があるから、
ブレーキがかかりますが、中小企業は儲かってれば関係なしに、
交際費つかうでしょう。
フランスの大統領は、中国に武器の輸出をする前に日本に交際費の枠
を撤廃する提案をしてほしいよ。
そうしたら、ホステスは最高だよ、タクシーも売り上げバンバンです。
そうすると会社の経常利益が減って税金が取れないから、政府はいい顔しない、
オサムは消費税を上げて、交際費の枠をなくしたらいいと思ってる、消費税は
買い物したら、必ず払う税金だから。こんな簡単なことわからないのかなー。
そうしたら、もっと気軽にオサムはクラブ活動できるんですよ。
ちょっと使いすぎで税理士さんに怒られそうだなー、なんて思ってます。
オサム
クラブ活動。
テンションが全然上がらず、グダグダした記事を
書いてしまいました。
オサム淋しい病がでてしまいました。
短期で回復すべく、クラブ活動してきました、しかも同伴。
食事は、新地の最上（もがみ）、おいしいクシかつとワイン。
その後、新地、上通りクラブＯでクラブ活動２時間。
ここでも、オーナーママの誕生日週間だったので、ワインをいれて乾杯。
クラブＯの会計は１人セットとワインで１３００００円。
ハハハ、楽しかった！！
クラブＯは、やしきたかじんの常宿、たしか誕生日パーティーも、
お店半分貸し切ってしてたはず。二岡、や高橋も来てる、大箱クラブです。
オサムが今、新地で一番贔屓にしてるお店。
それでも、契約がほぼ決まり、仕事の依頼もバンバン入った。
当分、仕事と夜のクラブ活動は両立しそうだ。
オサム
みなさん、本当にご心配かけました、オサム回復しました。
しかしながら、対処療法なので、再発の危険性ありです。
お礼。
読者のみなさん、昨日はごめんなさいでした。
また、温かいお言葉もいただきありがとうございます。
しかし、４５歳にもなって、淋しくていられないとは、情けない。
ことです、十分睡眠をとり、少し回復しました。
仕事と、プライベートのことで、信頼関係がらみでちょっとあり。
動揺してしまいました、僕より年下のかたが、読者には多いと
思いますが、もう、十分に大人といえる年齢になっても、
自分のモチベーション、感情、をコントロールするのは難しいです。
かなり、言い訳ですが、戦えば、戦うだけ、愛する人との癒しの時間が
必要になります。（僕だけかな？）
最近、戦ってばっかりだからなー。
実際、かなり戦いでは勝っているんですが、血もかなり流しているんで。
癒しの時間が欲しい今日この頃です。
オサム